(Illustraties: Pixabay / Mohamed Hassan)
Vandaag neemt Joost in de rubriek ‘Joost mag het weten’ het gemeentelijk grondbedrijf onder de loep. Dit onderdeel van de gemeentelijke organisatie zorgt voor de ontwikkeling van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen. Bijvoorbeeld de plannen ScheldeVesting en Markiezaten. Voor zulke plannen zijn dan zogenoemde grondexploitaties (‘grex’) opgesteld. Zo’n grex geeft een inzicht in wat er ontwikkeld wordt en wat het bijbehorende financiële plaatje is. De kosten om grond bouwrijp te maken en de opbrengst van de verkoop van woningen.
door: Joost Pals, gemeenteraadslid en financieel woordvoerder van de VVD
Omdat de gemeente zo krap bij kas zit, wordt ook het grondbedrijf op de huid gezeten. Eigenlijk is dat niet goed. De doorlooptijd van de grexen omvat meerdere jaren. Soms gaat de verkoop van woningen sneller. Soms langzamer. Dat moet je normaal enigszins de ruimte geven. Echter, vertraging binnen het grondbedrijf leidt tot een (tijdelijke) tegenvaller en voor tegenvallers is geen buffer meer.
Blok aan het been
Door het échec van de Bergse Haven werd het grondbedrijf een blok aan het been. Weliswaar zijn de verliezen inmiddels in de boeken verwerkt, ze zijn er nog wel. De plannen hebben een enorm negatief saldo. Dat is niet altijd zo geweest. Integendeel. De ontwikkeling van de Bergse Plaat heeft de gemeente vele miljoenen opgeleverd. Dat smaakte dan ook naar meer. Zodoende Bergse Haven. We weten hoe dat afliep.
Rooskleurig begroten
Voor het grondbedrijf wordt jaarlijks een begroting opgesteld. Met daarin de te verwachten kosten en opbrengsten. Wat opvalt is dat de gemeentelijke organisatie al jaren overdreven optimistisch is. De bedoeling is om zo dicht mogelijk bij de werkelijkheid te zitten. De ene keer een plus. De andere keer een min. Maar ik kan me niet anders herinneren dan dat men té rooskleurig begroot.
Onderrealisatie
Nog altijd is er een forse onderrealisatie. Vorige week besprak de gemeenteraad het jaarverslag van het grondbedrijf over 2019. Bij Schelde Vesting was de opbrengst 1,1 miljoen euro lager dan begroot (50 procent!) Bij de Markiezaten 1,5 miljoen lager (33 procent!).
Langjarig
Zoals gezegd gaat het bij het grondbedrijf om een langjarige blik, dus een kéér onderrealisatie is niet het probleem. Wel als dat jaar na jaar na jaar is. Dan is er sprake van wensdenken in de begroting.
Nu zou je kunnen denken, “wat in het vat zit, verzuurt niet.” Dat klopt. Als woningen niet dit jaar verkocht worden, gaat dat een volgend jaar wel gebeuren. Probleem is wel dat er eerst flinke kosten gemaakt worden om grond bouwrijp te maken. De opbrengsten volgen bij de verkoop van de grond en de woningen.
Rente
Als er meer tijd tussen het moment van de kosten en het moment van de opbrengsten komt, ontstaat er een financierings- en rente-effect. Er wordt dan meer rente betaald over de kosten voor het bouwrijp maken. Bij de ontwikkeling van woonwijken gaat het om grote bedragen. Daarom is een paar jaar geleden ook gekozen om de nieuwe woonwijken in kleinere delen te ontwikkelen. Je kunt dat zien bij ScheldeVesting: na elkaar worden delen in gang gezet.
Bedrijfsterreinen
Tot slot nog een saillant detail. Met het recente jaarverslag is de grex voor Noordland afgerond. Daarmee is er nu geen groot actief plan meer voor de uitgifte van grond voor bedrijvigheid. Voor de toekomst van Bergen op Zoom een serieus probleem.
- Volgende keer gaat Joost in op het fameuze ‘artikel 12’ dat weleens wordt gezien als wondermiddel.